时代观察：出手解救子公司被拖累中南建设负债重如千钧 ...

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时代商学院地产研究员   郑琳

近来，在地产界能够行侠仗义地为子公司频频担保的 " 老大哥 " 不得不提到中南建设（000961.SZ）了。6 月 24 日，中南建设发布公告称，为子公司广西锦鑫佰业房地产开发有限公司（以下简称 " 广西锦鑫佰业 "）提供 5 亿元全额贷款担保。提供本次担保后，该公司对外担保总金额为 640.22 亿元，占最近一期经审计归属上市公司股东权益的 367.98%。时代商学院认为，当今的中南建设资产负债率高增且建筑主业不济，

母公司出手解救贫穷子公司却被拖累

中南建设是一家以房地产开发和建筑施工为主营业务的企业，成立于 1988 年 2 月，2000 年借壳上市。据其年报显示，2018 年公司实现营业收入 401.1 亿元，同比增长 31%；实现归属于上市公司股东的净利润 21.9 亿元，同比增长 219%；总负债率由 2017 年年末的 89.81%，提高到 2018 年年末的 91.69%，但剔除预收账款后的资产负债率为 44.97%。从财务指标来看，这家公司的营业收入和净利润增幅明显，，出于行业地位，企业经营情况良好。但近三个月以来，如表 1 所示，中南建设已为至少 20 家子公司提供担保，如此频繁的对外担保引起了我们的注意。

据披露，公司及控股子公司对外担保总金额为 640.22 亿元，占公司最近一期净资产的 367.98%，这一数字已经远远超过中国证券会规定的 50% 红线。更令人惊讶的是，这些子公司多数处于甚至是亏损状态，就以广西锦鑫佰业为例，据披露，截至 2019 年 3 月，广西锦鑫佰业资产总额 10.19 亿元，负债总额 10.17 亿元，净资产 141.58 万元，营业收入 0 元，营业利润 -221.87 万元，净利润 -166.04 万元，而这样处于亏损状态的子公司并不止一两个。如表 2 所示，截至 5 月 31 日，中南建设为资产负债率超过 70% 的子公司提供的担保总额度高达 464.64 亿元，占子公司担保总额的 69.83%。除子公司之外，中南建设还为资产负债率超过 70% 的其他公司提供了 130.24 亿元的担保额度。

时代商学院认为，中南建设的被担保公司多处于高负债的状态，对中南建设的融资信用已经产生了较大的影响。从融资情况来看，中南建设近期发行 5000 万美元的境外债利率为 10.875％，发债利率较高。对比其他房企同期发行的境外债，融创中国发行于 2022 年到期的 8 亿美元境外债利率为 7.87%；中国金茂发行 5 亿美元境外债的利率为 6.75%；碧桂园发行的境外债利率在 6.50% — 7.25%；而就连发债利率较高的融信中国平均票面利率也不过 9.97%，未超过 10%。可见，中南建设频频为高负债的子公司提供担保，致使自己的融资信用也受到了不小的影响。

公告日期	公告内容
6月 24 日	关于为广西锦鑫佰业提供担保的进展公告
6月 7 日	关于为太仓彤光提供担保的进展公告
	关于为宁波锦骏提供担保的进展公告
6月 6 日	关于为中南建筑提供担保的进展公告
	关于为西安中南嘉丰提供担保的进展公告
5月 31 日	关于为张家港锦熙等公司提供担保额度的公告
	关于为西安伍雄提供担保的进展公告
5月 29 日
5月 23 日	关于为西安中南嘉丰等公司融资提供担保的进展公告
5月 21 日	关于为成都中南世纪等公司提供担保的公告
	关于为绍兴锦嘉融资提供担保的进展公告
5月 13 日	关于为镇江昱锦融资提供担保的进展公告
5月 9 日	关于为宁波锦实等公司融资提供担保的进展公告
5月 7 日	关于为沈阳乐加等公司融资提供担保的进展公告
4月 23 日	关于为西安嘉丰等公司融资提供担保的公告
4月 18 日	关于为泰安投资置业等公司融资提供担保的进展公告
4月 12 日	关于为泉州钧辰等子公司融资提供担保的进展公告
4月 9 日	关于为全资子公司福州置瑞融资提供担保的进展公告
4月 4 日	关于为泰安城投等公司融资提供担保的公告
4月 2 日	关于为宁波中璟等子公司融资提供担保的进展公告

表 1: 中南建设近三个月为子公司提供担保的公告

来源：公司公告，时代商学院整理

表 2：中南建设的各担保主体资产负债率情况

来源：公司公告（截至 5 月 31 日），时代商学院整理

低位负债率下却暗藏隐忧   建筑主业业绩大跌

中南建设能够如此铤而走险地为高负债子公司提供大额担保，让我们不仅猜疑该企业所宣称的不到 45% 的资产负债率是否真的可以做到财务风险可控呢？

从短期债务偿还情况来看，在中南建设对 2018 年的业绩解释中，2018 年年末，公司账面上的现金超过 200 亿元达到 204.17 亿元，同期公司的短期借款和一年内到期的非流动负债分别为 106.87 亿元和 73.27 亿元，两者合计不足 200 亿元，现金能够覆盖短期负债，并且有几十亿元的结余。时代商学院认为，中南建设的货币资金中有大额的资金使用受限，主要是保证金存款、质押借款等，并不能随意用于偿还债务，因此短期偿债风险较大。据资料显示，2018 年年末，中南建设使用受限的货币资金多达 70 亿元，扣除之后，可随时支配的现金也就 133 亿元左右，而这距离 180 亿元的短期借款和一年内到期的非流动负债缺口达到 47 亿元，显然无法覆盖短期有息负债的。

从负债率情况来看，中南建设 2018 年的资产负债率为 91.69%，明显高于行业均等水平。但该公司称，如果将全部负债中剔除主要来自购房客户的现金、没有经营风险的预收账款计算负债率，公司 2018 年年末为 44.97%，相对 2017 年年末的 51.13%，下降 6.16%，在行业中处于低位。时代商学院认为，在剔除预收房款之后，中南建设的净负债率仍高居行业前列。2018 年年末，中南建设的有息负债为 579.42 亿元，公司净负债率高达 191.52%，而根据 CRIC 发布的房企各梯队平均净负债率为 85.15%，而中南建设的净负债率水平已经远远高于该水平。

更糟糕的是，除了财务风险大增，中南建设的主营业绩也出现了大幅下滑。据 2018 年年报显示，其建筑施工业务占总营业收入的 38.36%，是中南建设的第二大主营业务，而 2019 年该业务却业绩大幅下跌。据最新公布的 5 月经营情况显示，公司建筑业务 2019 年 5 月份新承接（中标）项目 17 个，预计合同总金额 15.2 亿元，比去年同期减少 72%；1 — 5 月新承接（中标）项目预计合同总金额 82.9 亿元，比去年同期减少 49%。

时代商学院认为，中南建设的真实债务水平并非看似的那样云淡风轻，实际上这家企业的债务高增且主营业务出现大幅下滑，在频频为高负债的子公司提供担保时，其自身的负债无疑是重如千钧。

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