搞房地产的富豪那么多，为什么总有人说利润率低？

秒秒木木

1、房地产利率润低是现实环境。
我在万达、绿城、万科、龙湖、华侨城、保利、中海、碧桂园等地产公司的业务有什么差别特点？ - 吴铭的答复这个答复里摆列过一些开辟商的利润率，这照旧 3、4 年前，如今这些数据只会更低。许多库存压力大、接纳贬价的项目，利润率更是低到惨不忍睹。这一点是不消过多探究的。
更况且，这个天下上我们看到的、看不到的，正当的、非法的、灰色地带的暴利的行业多了去了，揪住地产的这个数字不放没有太多意义。
2、作为难过的对全民开放投资的行业，房地产涌现出一批规模性企业和企业家，黑白常正常和康健的征象。
富豪排行榜权衡的是规模，和利润率不肯定完全正相干。零售业的利润也是着名的低，沃尔玛还不是常年排在财产 500 强前线。而房地产恰好是能产生规模性企业的一个行业。现实上，在这几年百亿贩卖额开辟商涌现之前（2015 年凌驾了 100 家），中国的地产行业都还算不上规模会合，（尤其是和同样民营企业活泼的互联网行业对比）。但这个趋势是很显着且也应该是行业康健发展的方向。2015 年万科一年 2600 亿的贩卖额，在全行业 87000 亿中也不外占了不敷 3%。TOP100 的开辟商总计贩卖额 35000 亿，占比也只有 40%。
想想BAT 如许寡头横行的互联网、以及私家老板肯本无法有所作为的电信、石油如许的国家把持行业，房地产确实可以说是中国企业家的大舞台了。假想中国电信、中石油如许的企业是私家老板的，你说他们的名字会排在富豪榜的什么位置？
3、地产商“赢利的本领”是那里来的？
说地产“赢利”，确实和杠杆有关系，开辟商初始投入的资金重要就是地皮等前期本钱（尤其是行业发展初期、或是在管理不规范的都会，获取地皮的本钱偶然都会由于一些特别因素变得很低），然后依赖房地产融资、快速开盘贩卖回款、想方想法延缓付款等各路神通，在滚动开辟中提拔自有资金回报率。说白了就是“开源节省”这种最底子的规律。以是良好的开辟商会特殊器重 ROIC、IRR 和融资本钱这三项指标，而绝大多数开辟商在大项开支上都会使出各种耽搁的本领（尤其是工程款）。
别的，外界（乃至包罗一些对行业知识不恭敬不去学习的小开辟商）对一个地产项目标本钱，有许多方面是不相识的，通常只知道看地价、建安本钱和融资本钱。但从一块地皮拿得手，到把房子乐成交付给个人业主，这中心的付出项目多如牛毛（重要是 ZF 及其关系单元拿走的各类税费、企业管理 / 营销本钱这两类），固然每一项单拿出来看都不大，但一项项累加起来也很吓人。以是有的时间你身边做地产的朋侪说“我们是在给 ZF 打工”如许的话，也算不上打趣。
联合以上两段，早些年说地产赢利轻易，缘故原由就很清楚了——靠着错综复杂的 ZF 关系和长处网，地皮获取本钱、融资本钱、开辟环节的本钱都可以低到不符合正常市场经济的尺度；同时市场需求茂盛，贩卖回款快。但如许发展起来的企业可以视同为打了激素长个子的小孩，大概路都走不稳，完全不是一个及格运营的企业。
而近几年市场履历了几轮颠簸和洗牌，同时一二线开辟情况日趋规范后，开辟商才越来越开始器重本钱管控、现金流管控这些企业根本功。现在来看利润率高的开辟商分两类，一类是有配景有资源的央企大概是有本地官商配景的地方企业，靠着地价自制、融资本钱低挣钱；一类则是地皮阶段没什么上风，靠着硬功夫在开辟环节死磕各类本钱、提拔产物力和贩卖力得以在不影响回款速率的条件下提拔售价的民营企业。
以上算是借着题主的题目做了个漫谈，这方面在中国是缺乏体系性研究的，行业外的人有诸多不解，也算正常。总的来说这个行业是趋于规范康健发展的，和内幕灰幕浩繁的诸多行业来比，也算是比力开放透明的了。
假如有一天这个国家每一个关系国计民生的行业都能像地产一样去被各人去随意的讨论和品评，那才真的是国家幸事，衷心盼望这一天能早日到来。