龙湖祭出避险双招：去存货、降土储

木笔花花似遍野

7281.3亿元！这是停止8月17日，同花顺iFind体系监测的35家披露中报的上市房企总存货程度，比客岁同期增长840.3亿元。地产也是全部行业里，存货总程度和存货增幅的“双料冠军”。

云云大形势下，龙湖地产克日发布上半年体现：条约贩卖额同比增6.7%至216.3亿元，回款率保持90%。焦点净利润22.3亿元，同比增4.3 %，团体保持“稳中有增”态势。值得留意的是，在2014年底的103亿元存货，半年时间已去化19亿。

[size=1em]假如对这种体现追根溯源，现实龙湖早已同一头脑，将库存累积视为“癌症”，着力去库存减负担：在团体层面，强化供销存管理，上线存货管理体系。地域项目层面，不停调研仍购买、观望客户、入住业主需求，精准提拔物业、园林等配套服务，通过产物增值激活销量。龙湖把它称之为[size=1em]“[size=1em]库存绽放”。
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土储布局的优化，也在连续睁开，团体出现一降一增趋势：地皮总储备2014年末近3500万平方米，到本年年中降至3352万平方米。龙湖盼望将土储规模由满意5-7年发展降至5年，但更注意提拔1线及领先2线都会近城区项目比例。本年新拿地块12幅均位于一二线都会，半数在北京、上海。这让龙湖能在竞争中从容避险，淘汰滞销带来库存积存的大概。去库存优土储，祭出避险双招的背后，龙湖寻求在妥当状态中不停做强。其实行董事兼首席实行官邵明晓在中期业绩会上直言，“中国民营企业的生存之本不是一味地扩大规模，更紧张的是做强。规模大未必安全，做强才真正安全”。

刚强不移去库存

在行业内，龙湖是最早器重库存管理的房企之一。2011年，龙湖就提出 “把存货当癌症对待“的标语。次年年中，龙湖压缩开工量，数目达300万平方米。之后数年市场出现显着颠簸，但龙湖不停保持稳固供货量，贩卖额也安稳有升。


搜刮龙湖2013年底、2014年底、2015年中的存货变革，数字分别为110亿元、103亿元、105亿元，团体保持稳固，此中却包罗着新居源转成存货，老库存不停去化的良性过程。而龙湖亦果断实行去库存战略，存货管理体系可线上查阅项目货龄，对货龄较长的强压力现房清楚管控，预警提示。


有了体系支持，对于项目去库存，龙湖从不回避任何一块硬骨头。沈阳沈北新区龙湖滟澜山项目，是龙湖进沈阳的第一个项目，第一批贩卖火热。而后，因地点板块竞品到达30余个，地区代价开释却未达预期，逐步就形成了存货。

[size=1em]怎样啃掉这块硬骨头？

从本年开始，龙湖对沈阳地区楼盘举行盘整，举行精致客户研究，把客户分成“正在买的”、“看了还没买”、“已入住业主”等几大类，针对差别客户调研出差别需求，并尽力满意之，增长了社区公交车频次，超市、食堂和文化中央，乃至还专门加了乒乓球台。


对潜伏客户的发掘独辟蹊径。龙湖通过共同新老业主在项目举行多样的运动，好比家宴，由此聚拢业主朋侪来到项目，让其感受项目特色。而业主朋侪多具备购房气力，在此中便找到潜伏客户。


通过精致化的客户分析和需求匹配，提拔项目代价重新激活贩卖，沈北项目现在一个月能售出一二十套，很快到达库存清算的结果。“库存绽放”举措，带来的结果显着。龙湖客岁底的现房存货为103亿元，到年中已有19亿元存货去化掉。而加上转为库存的新居源，现在龙湖库存量为105亿元，占总供货的比例连续降落。“现在，我们存货量在行业里处于较低程度，以是内心很踏实。”龙湖方面表现。


固然，龙湖结构的都会，自己也具备自我调治本领。如无锡地皮放量显着放缓，连续存量去化使其存货去化周期由2014年上半年的26个月降至当前的20个月以内，沈阳亦从2014年上半年 20月左右降至当前14个月的相对康健程度。对于生齿流入趋势明显，恒久容量丰富的主流二线都会，龙湖仍会对峙，渐渐换仓、小步快跑，等候时机。

连续优化土储

与卖掉堆栈里的“面包”相比，储备适当规模、品格突出的“面粉”,不但直接关系到连续销量，亦决定存货规模康健，这是房企极器重的。


龙湖的投资计谋，围绕低落数目，提拔质量睁开，拒绝大量“便宜低质”地皮囤积，但加大一线和领先二线都会焦点地区结构。2013年底地皮储备总量3949万平方米，2014年底为3492万平方米。到本年年中，这一数值又降至3352万平方米。


对此，龙湖团体实行董事兼首席财政官赵轶在中期业绩会上表现，地皮本钱快速抬升，地皮储备可获取溢价市场情况发生改变。“龙湖将通过提拔去化和增补快周转项目将地皮储备的规模从当前可满意5-7年的发展渐渐下压为可满意5年发展。”

如许，既保持了肯定速率增长，同时又严酷服从财政规律，包管团体运营安全。但在一二线都会优质土储获取上，龙湖却尽心尽力。


上半年龙湖拿地7幅，总修建面积79万平方米。7幅地块，均位于一二线都会，5幅位于北京、上海两大一线都会。地块均属近城区位置，如北京东坝地块、平静庄地块、重庆观音桥地块等，这也契合拿地上不停奉行的“扩纵深、近城区”的计谋。


值得一提的是，龙湖审慎选择都会，对峙聚焦可连续深耕的优质都会（生齿、财产、服务业等）。在取地上亦有“都会舆图”研究体系辅助，精准选择地区板块，包管都会结构和综合本钱俱佳。


在龙湖已进入的20余个都会及其他目的都会里，“都会舆图”是如许运作的：在覆盖全市的电子舆图里，会把一个都会分割成多少功能区，将统统能想到的影响将来住民生存、地区供应关系的市场化因素指标化。然后，再将全部数据颠末函数折算，形成评级，定期更新，从而辅助精准拿地。


有着工具支持，龙湖更将投资精准度放在首位，在一线及领先二线的目的都会，优中选优。7-8月，龙湖进一步购得5幅地块，均位于一二线都会，包罗北京大兴地块、重庆大竹林地块、杭州丁桥地块、南京小龙湾地块，苏州高新区地块，计容修建面积凌驾140万平方米。

房地产行业进入下半场，跑步的姿势变了。怎样考量优质房企应具备的“身材条件”，不再只应简朴的以规模、增速论好汉。从这个角度看，通过祭出去库存、优化土储布局双招以减轻负载，使企业保持在妥当、良性，进可攻退可守的状态，龙湖大概可以或许为进入下半场的房地产企业，提供一个可鉴戒的发展样本。